TAŞINMAK ARTIK BİR KAYIP

Yedi büyük dernek ve sendikanın oluşturduğu konut ittifakı, piyasadaki arz eksikliğini çarpıcı bir cümleyle özetledi, “Taşınan kaybediyor (Wer umzieht, hat verloren)”. Artık emeklilik döneminde büyük evini bırakıp daha küçük bir daireye geçmek isteyenler bile, eski kiralarından çok daha fazlasını ödemek zorunda kalıyor. Bu durum piyasayı tamamen kilitlerken, aileler için de durum iç açıcı değil. Araştırmaya göre Almanya’da her beş çocuktan biri, gelişimini olumsuz etkileyecek kadar dar evlerde büyüyor.

ÇÖZÜM FORMÜLÜ STANDARDI DÜŞÜRMEK

İmar Bakanı Verena Hubertz, maliyetleri düşürmek için radikal bir adımın sinyalini verdi. Bakan, yüksek ses yalıtımı, fazla priz sayısı ve otopark gibi maliyeti artıran zorunlu standartların esnetileceğini duyurdu. Standartları yüksekten minimuma çekecek olan ve hazırlığı süren “Bina Tipi E (Gebäude-Typ E)” yasasıyla, metrekare başı inşaat maliyetinin 4650 Euro’dan 3500 Euro seviyesine çekilmesi hedefleniyor.

YIL SONUNA YETİŞTİRİLECEK

Mevcut sistemde bir konut yapılırken sadece yasal güvenlik (yangın koruması, statik sağlamlık vb.) değil, aynı zamanda ‘teknolojinin kabul görmüş kuralları’ denilen (priz sayısı, ses yalıtımı seviyesi, belirli bir konfor düzeyi) standartlara da uyulması zorunlu. Bina Tipi E ile sadece temel güvenlik ve sağlamlık kuralları (kamu hukuku standartları), konfor ve lüks odaklı standartlar (ses yalıtımının kalınlığı, oda başına düşen priz sayısı, asansör hızı vb.) aşağıya çekilecek. Yasal düzenlemenin yıl sonuna kadar tamamlanması hedefleniyor.

İRAN SAVAŞI VE ARTAN FAİZ KISKACI

Sektör temsilcileri, yılda 530 milyar Euro brüt katma değer yarattıklarını belirtirken, “Bu bir ekonomik lokomotiftir ve durmamalıdır” dedi. 2020 yılında 306 bin konut tamamlanırken, 2024 yılında bu sayı hâlâ 250 bin civarındaydı. Şimdi ise yıl bitiminde 200 binin altına düşmesi öngörülüyor. Sektör küresel risklerle de boğuşurken İran Savaşı’nın tetiklediği enerji fiyatları ve hammadde maliyetleri, inşaat demirinden çimentoya kadar her kalemde fiyatları yukarı çekti. Sektör, acil bir çıkış yolu olarak KfW üzerinden yüzde 1 sabit faizli özel bir destek programı ve her yıl 100 bin yeni sosyal konutun finanse edilmesini talep etti.

ZORUNLU DÖNÜŞÜM KORKUSU

Bu radikal kararın arkasında yatan temel neden, yaklaşan seçimler öncesinde seçmen üzerindeki mali baskıyı azaltmak. Daha önce Yeşiller ile bu yasayı savunan SPD, şimdi Birlik Partileri ile el sıkışarak zorunlu dönüşüm korkusunu dindirmeyi hedefliyor. Birlik Partileri’nin Meclis Grup Başkanı Jens Spahn’ın “Tüm ısıtma türleri yeniden mümkün” açıklaması, yeni dönemin parolasını özetledi.

Temel ilkeler belgesinde somut olarak şu ifade yer alıyor: “Yeni yasa, mevcut ve çalışan ısıtma sistemlerinin genişletilmesini veya değiştirilmesini zorunlu kılan hiçbir düzenleme içermeyecek.” Dolayısıyla, petrol ve doğalgazlı ısıtma sistemleri gelecekte de konutlara kurulmaya devam edilebilecek.

DEVLET DESTEĞİ SÜRÜYOR

Eski ısıtma sistemini değiştirmeyi planlayanlar veya yeni binalarda fosil yakıtlı sistemlerden kaçınmak isteyenler şimdilik devlet desteğine güvenmeye devam edebilir: Isı pompaları gibi iklim dostu sistemlerin satın alınmasına yönelik teşviklerin en az 2029 yılına kadar sürdürülmesi güvence altına alınacak.

Hazırlanan 5 sayfalık temel ilkeler belgesine göre, yasa tasarısının Nisan başında kabineden geçmesi ve 1 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe girmesi bekleniyor.

METROPOLLERDE DURUM

KİRALARIN daha hızlı yükselmesiyle birlikte, satış fiyatına göre hesaplanan kira getirisi de yüzde 4,1’e ulaştı. Ancak ülke ortalaması, şehirler arasındaki büyük farklar olduğunu gösteriyor. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Düsseldorf ve Stuttgart gibi metropollerde tablo daha da çarpıcı. Bu şehirlerde konutların ortalama satış fiyatı metrekare başına 5 bin 936 Euro’ya çıkarken, kiralar yüzde 5,2 artarak 16,64 Euro’ya yükseldi. Buna rağmen kira getirisi yaklaşık yüzde 3,4 seviyesinde kaldı.

EN BÜYÜK ARTIŞ OBERHAUSEN’DA

ÖZELLİKLE Hamburg, yüzde 3,02 ile incelenen tüm büyük şehirler arasında en düşük kira getirisine sahip kent olarak öne çıkıyor. Münih, Frankfurt ve Berlin de yüzde 3,5’in altında kalıyor. Buna karşılık Doğu Almanya şehirleri ile Ruhr Havzası daha yüksek kira getirileriyle dikkat çekiyor. Satın alma fiyatlarının görece düşük, kiraların ise yükselişte olması getirileri artırıyor. Son dönemde en güçlü artış ise Oberhausen’da görüldü. Ayrıca Erfurt, Ludwigshafen, Dortmund ve Duisburg da dikkat çekici artışlar kaydetti.

BOŞ KALMA RİSKİ

UZMANLAR ise bu şehirlerdeki yüksek getirinin, boş kalma riski ve daha zayıf değer artışı gibi riskleri de beraberinde getirdiğine dikkat çekiyor. Baufi24 Genel Müdürü Oliver Kohnen’e göre asıl sorun konut arzının yetersizliği. Yeni konut üretimi talebin çok gerisinde kalırken, özellikle büyük kentlere olan göç baskısı fiyatları yukarı çekiyor.
Kohnen, “Artık metrekare kirası 10 Euro’nun altında kalan şehir sayısı neredeyse yok. Yapısal konut açığı, kira fiyatlarını doğrudan yukarı itiyor” dedi. Artan bakım, onarım ve modernizasyon maliyetleri de bu baskıyı daha da artırıyor.

KİRA FRENİ DEVAM EDECEK

Normal şartlarda süresi dolmak üzere olan “Kira Freni” (Mietpreisbremse) uygulamasının süresi uzatılıyor. Bu düzenleme ile konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde, yeni kira sözleşmelerindeki bedelin, bölge ortalamasını (emsal kira) yüzde 10’dan fazla aşması yasaklanmaya devam edecek.

MOBİLYALI DAİRELERE SIKI DENETİM

Özellikle büyükşehirlerde ev sahiplerinin “kira frenini” delmek için kullandığı bir yöntem olan mobilyalı kiralama mercek altına alınıyor. Yeni düzenlemeyle, ev sahipleri mobilya için ne kadar ek ücret talep ettiklerini şeffaf bir şekilde belgelemek zorunda kalacak. Böylece fahiş fiyat artışlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

ENDEKSLİ KİRALARA FREN SİNYALİ

Enflasyona endeksli kira sözleşmeleri, son yıllardaki yüksek enflasyon rakamları nedeniyle kiracıların belini bükmüştü. Hükümet, bu sözleşmelerdeki artış oranlarına bir üst sınır (tavan fiyat) getirmeyi planlıyor.

DİJİTAL SAYAÇ DÖNEMİ BAŞLIYOR

2026 yılı sonuna kadar binalardaki tüm ısıtma ve sıcak su sayaçlarının uzaktan okunabilir hale getirilmesi zorunlu olacak. Dijitalleşme ile birlikte:

• Ev sahipleri, her ay kiracılarına tüketim verilerini sunmak zorunda kalacak.
• Bu kurala uymayan mülk sahipleri, kiracıların kira bedelinden indirim yapma talebiyle karşı karşıya kalabilecek.

ENERJİ MALİYETLERİNDE ADİL PAYLAŞIM

Karbon (CO2) vergisi ödemelerinde binanın enerji verimliliği belirleyici olmaya devam edecek. Eski ve yalıtımı zayıf binalarda verginin büyük kısmını ev sahibi üstlenirken, enerji tasarruflu binalarda yük kiracıya paylaştırılacak. Ayrıca 2026 ortasına kadar büyükşehirlerin tamamlaması gereken “Isı Planlaması”, binaların gelecekteki ısınma maliyetlerini doğrudan etkileyecek.

“HUKUKİ DESTEK ŞART”

Yeni düzenlemelerin karmaşıklığı nedeniyle uzmanlar, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını korumak için güncel kira cetvellerini (Mietspiegel) takip etmelerini ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almalarını öneriyor.

Bu karara imzayı ise Frankfurtlu avukat Fatma Bostan attı. Yargıtay, konut piyasasındaki ayrımcılığa karşı kuralları önemli ölçüde sertleştirdi. Dava, 2022 yılında Frankfurt kenti yakınlarındaki Groß-Gerau’da yaşayan Pakistanlı Humaira Waseem’in konu için Avukat Bostan’a başvurmasıyla başladı. Waseem, internet üzerinden gördüğü bir ilan için emlakçıya başvurduğunda “randevular doldu” yanıtını aldı. Ancak durumdan şüphelenen genç kadın; “Schneider”, “Schmidt” ve “Spieß” gibi tipik Alman soyadlarını kullanarak aynı gelir ve meslek bilgileriyle başvurular yaptı. Sonuç çarpıcıydı: Kendi ismiyle reddedilen kadına, Alman isimleri kullandığında hemen randevu teklif edildi.

“EMLAKÇI, EV SAHİBİNİN ARKASINA SAKLANAMAZ”

Duruşma süresince emlakçının savunması, kendisinin sadece ev sahibinin talimatlarını yerine getiren bir aracı olduğu yönündeydi. Ancak mahkeme heyeti bu savunmayı kabul etmedi. Yargıç, kararın gerekçesinde “Burada net bir ayrımcılık vakası söz konusudur. Emlakçı, kiracı adaylarının konuta ulaşmak için geçmek zorunda olduğu bir 'dar geçit' konumundadır. Bu nedenle emlakçılar da Genel Eşit Muamele Yasası’na (AGG) uymak zorundadır” dedi. (Dava No: I ZR 129/25)

3000 EURO TAZMİNAT ÖDENECEK

Mahkeme, emlakçının Waseem’e 3000 Euro manevi tazminat ve avukatlık masraflarını ödemesine hükmeden alt mahkeme kararını onadı. Ayrıca mahkeme, ayrımcılığı ispatlamak için sahte isimle başvuruda bulunulmasını da hukuka uygun bir delil toplama yöntemi olarak kabul etti.

“GERÇEK BİR DÖNÜM NOKTASI”

Kazandığı tarihi zaferi değerlendiren Bostan, "Eşit Muamele Yasası (AGG) korumasının henüz konut kiralama öncesi randevu verme aşamasında başladığını netleştirdi” dedi. Davacı avukatı Bostan, “Karar her ne kadar konut piyasasındaki gerçekliği bir gecede değiştirmeyecek olsa da hukuki yaptırım açısından gerçek bir dönüm noktasıdır. BGH, ayrımcılığın sadece kira sözleşmesi aşamasında değil, henüz konut görme randevularının verilmesi sırasında başladığını ilk kez net bir şekilde ortaya koyuyor. Böylece AGG'deki merkezi bir koruma boşluğu kapatılmış oluyor. Mağdurlar ayrımcılık yaşamaya devam edecekler ancak artık haklarını savunmak için çok daha iyi hukuki imkanlara ve şanslara sahipler” şeklinde konuştu.

“ŞİMDİYE KADAR KANITLANAMIYORDU”

Şimdiye kadar birçok davanın, ayrımcılığın kanıtlanmasının neredeyse imkansız olması nedeniyle başarısız olduğuna işaret eden Bostan, “Şimdi şu netleşti: Yapısal olarak dezavantajlı duruma düşürülenler, bunu hedeflenmiş karşılaştırmalı başvurularla kanıtlayabilirler. Böylece ayrımcılık yasağı sadece teoride değil, pratikte de ilk kez uygulanabilir hale geliyor” dedi.

METROPOLLERDE BÜYÜK SIKINTI

Berlin, Frankfurt, Münih ve Hamburg gibi büyük şehirlerde faaliyet gösteren emlakçılar, satışa çıkan dairelerin rekor sürede alıcı bulduğunu belirtiyor. Bazı bölgelerde ilanların yayına girdiği ilk gün onlarca talep gelmesi, fiyatların aşağı yönlü bir düzeltme yapma ihtimalini ortadan kaldırırken, aksine yükseliş ihtimalini güçlendiriyor. Piyasadaki hareketlilik rakamlara da yansımış durumda. Berlin’de eski binalarda metrekare fiyatı 5 bin 500 Euro seviyesine çıkarken, yeni projelerde bu rakam 8 bin 500 Euro’yu aşmış durumda. Uzmanlar yıl sonuna kadar yüzde 5’lik ek bir artış bekliyor.

MÜNİH’TE ARTIŞLAR DURMUYOR

Ülkenin en pahalı şehri olan Münih’te standart bir aile konutunun fiyatı son bir yılda ortalama yüzde 4 artış gösterdi. Münih’te konut fiyatlarındaki artış böylece son yıllardaki trendini sürdürdü. Ancak sadece metropollerde değil, kırsal bölgelerde de ev fiyatları el yakmaya başladı. Şehir merkezlerindeki yüksek fiyatlardan kaçanların etkisiyle, çevre illerde ve kırsal bölgelerde bile yıllık yüzde 3,2’lik bir artış gözlemleniyor.

“BEKLEYEN KAYBEDER” DÖNEMİ BAŞLADI

Gayrimenkul uzmanı Alexander Krüger'e göre, 2022-2024 yılları arasındaki durgunluk sadece geçici bir “normalleşme” süreciydi. Krüger, piyasanın dip noktayı gördüğünü ve artık hızla tırmanışa geçtiğini belirterek, 2026 yılının bir fırsat yılı olmaktan çıkıp tam bir “rekabet yılına” dönüştüğü konusunda uyardı. Uzmanlar, “Bugün pahalı dediğiniz evi, yarın bu fiyata bulamayacaksınız” dedi. Yüksek inşaat maliyetleri, Avrupa Merkez Bankası’nın faiz indirimleri ve metropollerdeki yoğun talep birleştiğinde, ev sahibi olma hayali kuranlar için zaman daralıyor.

FAİZLER YÜKSELDİ HAYALLER KÜÇÜLDÜ

Bir dönem yüzde 1’in altındaki oranlarla konut kredisi kullanabilen alıcılar için tablo tamamen değişmiş durumda. Bugün konut kredisi faizleri birkaç yıl öncesine kıyasla katlanmış durumda ve bu da aylık ödemelerin ciddi biçimde artmasına neden oluyor. Ortalama gelirli bir ailenin, aynı evi satın alabilmek için artık ayda yüzlerce euro daha fazla taksit ödemesi gerekiyor. Uzmanlara göre bu durum, özellikle ilk kez ev almak isteyen genç aileleri ve orta gelir grubunu doğrudan etkiliyor. Yükselen enerji, gıda ve yaşam maliyetleriyle birlikte değerlendirildiğinde, konut kredisi yükü birçok hane için taşınamaz hale geliyor.

BANKALAR DAHA TEMKİNLİ

Sadece faiz oranları değil, bankaların kredi verme şartları da giderek sıkılaşıyor. Daha yüksek öz sermaye talebi, daha ayrıntılı gelir kontrolleri ve uzun vadeli finansal güvence beklentisi, krediye erişimi zorlaştıran diğer unsurlar arasında yer alıyor. Özellikle düzensiz geliri olanlar veya serbest çalışanlar için kredi almak her zamankinden daha zor. Gayrimenkul danışmanları, son dönemde birçok alıcının yüksek faizler nedeniyle satın alma planlarını ertelediğini ya da tamamen vazgeçtiğini belirtiyor. Bu da konut piyasasında talebin düşmesine, bazı bölgelerde ise fiyatların durağanlaşmasına yol açıyor.

KİRALAR DA ÇÖZÜM DEĞİL

Ev alamayanlar için kirada kalmak ise her zaman bir çıkış yolu olmuyor. Almanya genelinde kiralar da uzun süredir artış eğiliminde. Büyük şehirlerde ve çevre bölgelerde uygun fiyatlı kiralık daire bulmak giderek zorlaşıyor. Bu durum, vatandaşları iki seçenek arasında bırakıyor: Ya yüksek kira ödemeye devam etmek ya da altından kalkılamayacak bir kredi yükünün altına girmek. Ancak bu durum da sıkıntılı. Örneğin ayda 1200 Euro kira ödeyen birinin yükünün artmaması için, bankaya ödeyeceği taksidin de 1200 Euro seviyesinde kalması gerekir. Büyük peşinat verilmemesi durumunda aylık ödemeler yüksek oluyor.

300 BİN KREDİYE 1250 EURO TAKSİT

300 bin Euro kredi çeken bir vatandaş, en düşük geri ödeme olan yüzde 1’le, yılda 15 bin Euro taksit ödemek zorunda. Bu da ayda 1250 Euro’luk bir ödeme anlamına geliyor. Daha fazla taksit ödeme gücüne sahip olanlar ise 100 Euro taksit başına 24 bin Euro daha fazla kredi çekebilir. Yani 1350 Euro ödeyebilecekler, 324 bin Euro kredi çekebilir. Bu durumda 1500 Euro ödeyebilenlerin çekebileceği kredi 360 bin Euro.

UZMANLAR UYARIYOR

Ekonomi uzmanları, faizlerin kısa vadede hızlı bir şekilde düşmesini beklemiyor. Enflasyonla mücadele ve para politikalarındaki sıkı duruşun bir süre daha devam edeceği öngörülüyor. Bu da konut satın almanın yakın gelecekte de zor olmaya devam edeceğine işaret ediyor. Uzmanlar, ev almak isteyenlere aceleci kararlar vermemeleri, bütçelerini gerçekçi biçimde değerlendirmeleri ve uzun vadeli riskleri göz önünde bulundurmaları tavsiyesinde bulundu.

Bir ısı pompasının bir binayı ekonomik ve verimli bir şekilde ısıtabilmesinde belirleyici olan etken akış sıcaklığıdır. Baden Württemberg Çevre Bakanlığı tarafından desteklenen Zukunft Altbau bilgilendirme programı buna dikkat çekiyor. Bu, ısıtma suyunun radyatörlere girmeden önceki sıcaklığını ifade ediyor. Optimum akış sıcaklığı, bir ısı pompasının verimliliği açısından ısıtma devresine çok yüksek sıcaklıklar vermemesi önemli.

Zukunft Altbau’ya göre, ısıtma suyu radyatörlere veya yerden ısıtma sistemine pompalanıyorsa, suyun sıcaklığının ideal olarak 50 santigrat derecenin altında olması gerekiyor. Ancak Zukunft Altbau, küçük radyatörlü ve fosil yakıtlı kazanlı yalıtımsız binalarda kış günlerinde genellikle 70 santigrat derece ve üzeri bir akış sıcaklığının yaygın olduğunu aktardı.

Kazan gidiş sıcaklığını istediğiniz sıcaklığa ayarlayın, örneğin ısıtma kontrol cihazını 50 ila 55 santigrat dereceye ayarlayın. Bu mümkün değilse, uzmana başvurmak en iyi çözüm. Radyatörlerdeki termostatları istediğiniz sıcaklığa getirin - üçüncü seviye 20 santigrat derecelik hedef sıcaklığa karşılık gelir. Düşük dış sıcaklıklara rağmen tüm odaların yeterince sıcak kalıp kalmadığını gözlemleyin. Testin süresi binanın yapısına göre değişmektedir. Sağlam evlerde bu süre, hafif yapılı evlere göre çok daha uzundur. Ancak 24 ila 72 saatten daha uzun süre beklemenize gerek yok.

Dış ortam sıcaklığı ne kadar yüksek olursa yeterli akış sıcaklığı o kadar düşük olmalıdır. Altbau, dışarıdaki sıcaklığın sıfır derece civarında olduğu dönemde bu geleceğin 45 dereceyi geçmemesi gerektiğini söyledi. Eğer tüm odalar yeterince sıcaksa bina ısı pompası kurulumuna uygun demektir. Eğer durum böyle değilse evin enerji verimliliği açısından modernize edilmesi gerekebilir.