"BİYO-BASAMAK" SİSTEMİ GELİYOR

Yeni düzenleme, fosil yakıt kullanımını tamamen yasaklamak yerine kademeli bir geçiş öngörüyor. "Biyo-basamak" (Bio-Treppe) olarak adlandırılan bu sisteme göre, yeni gaz veya petrol kaloriferi sahipleri için yeşil gaz ve yeşil kalorifer yakıtı karıştırma zorunluluğu getirilecek. Planlanan kota artış oranları şöyle:

2029: % 10 karışım oranı

2030: % 15 karışım oranı

2040: % 60 karışım oranı (Fosil yakıt payı % 40'a düşecek)

KİRACILAR İÇİN "MALİYET FRENİ"

Yasada mülk sahipleri ve kiracılar arasındaki maliyet dengesini korumak için yeni bir düzenleme de yer alıyor. Hükümet ortakları, yeni bir gaz veya petrol kaloriferi takılması durumunda, şebeke ücretleri ve yakıt maliyetlerinin bir kısmının ilk kez ev sahipleri tarafından karşılanması konusunda uzlaştı. Bakan Reiche, kiracı korumasına yönelik bu adımı "yapbozun son parçası" olarak nitelendirerek yasanın önünün açıldığını belirtti.

YENİ SAHİBİ BAĞLAMIYOR

Rheinland Pfalz bölgesinde yaşanan olayda, bir mülk sahibi yaklaşık 30 yıl önce arazisinin arka kısmına bir garaj inşa etti ve bu garaja ulaşmak için komşusunun avlusunu kullandı. Eski mülk sahibinin uzun yıllar müsamaha gösterdiği bu durum, avlulu mülkün satılmasıyla krize dönüştü. Yeni sahipler geçişi yasaklayınca konu yargıya taşındı.

Mahkeme, 19 Şubat 2026 tarihli ve 7 O 324/25 sayılı kararıyla, geçmişteki şifahi veya yazılı anlaşmaların tapu kütüğüne (Grundbuch) işlenmediği takdirde yeni alıcıyı bağlamayacağına hükmetti.

"ZORUNLU YOL HAKKI" ŞARTI OLUŞMADI

Davacı taraf, mülküne ulaşabilmek için "Zorunlu Yol Hakkı" (Notwegerecht) talebinde de bulundu. Ancak mahkeme bu talebi de reddetti. Gerekçede, mülkün ana girişinin bir avlu kapısı üzerinden hala ulaşılabilir olduğu, sadece garaja araçla girilemiyor olmasının bu hakkı doğurmak için yeterli olmadığı belirtildi.

ALIŞKANLIKTAN DOĞAN HAK YOKTUR

Kararda, Yargıtay’ın (BGH) 2020 yılındaki emsal kararına da atıfta bulunuldu. Buna göre; komşu mülkün üzerinden geçiş hakkı "alışkanlık" veya "yerleşik düzen" gibi gerekçelerle yasal bir statü kazanamaz. Uzmanlar, benzer mağduriyetlerin yaşanmaması için mülk sahiplerine geçiş haklarını mutlaka tapu kütüğüne tescil ettirmeleri yönünde tavsiyede bulunuyor.

MALİYET ORTAKLAŞA KARŞILANACAK

Mevcut sistemde kiracıların, mülk sahibinin seçtiği ısınma sisteminin ekonomik sonuçlarına tek başına katlanması adaletsiz bulunuyordu. Federal Adalet Bakanı Stefanie Hubig (SPD), "Mülk sahibi fosil yakıtlı bir sistem kurarsa, ekonomik sonuçlarını sadece kiracı taşıyamaz. Artık ev sahipleri de bu masraflara katılacak," açıklamasında bulundu. SPD Grup Başkanı Matthias Miersch ise CO2 vergisi, şebeke kullanım bedelleri ve biyogaz maliyet risklerinin yarı yarıya paylaşılacağını belirtti.

YENİLENEBİLİR ENERJİ ŞARTI KALKIYOR

Yeni reformun en dikkat çekici noktası, daha önce yürürlükte olan "yeni takılan ısıtma sistemlerinin en az yüzde 65 yenilenebilir enerjiyle çalışması" zorunluluğunun kaldırılması oldu.

• Mülk sahipleri yeniden gaz ve petrolle çalışan ısıtıcılar takabilecek.
• Ancak bu sistemlerin Ocak 2029’dan itibaren kademeli olarak biyometan veya sentetik yakıt gibi iklim dostu yakıtlarla çalışması gerekecek. 2040 yılına kadar dört aşamalı bir geçiş süreci planlanıyor.

ÇEVRECİLERDEN TEPKİ

Birlik Partileri (CDU/CSU) Meclis Grup Başkanı Jens Spahn, "Habeck'in ısıtma yasasını çöpe atıyoruz ve bodrum katlarına (kazan dairelerine) özgürlüğü geri getiriyoruz," diyerek reformu övdü. Öte yandan, düşük kira alınan ancak modernize edilmemiş binalar için ev sahiplerini koruyacak bir "mağduriyet maddesi" (Härtefallklausel) de yasaya eklendi.

Buna karşın çevreci örgütler ve bazı muhalefet partileri, düzenlemeyi "gaz lobisine verilmiş bir hediye" olarak nitelendirerek iklim hedeflerinin zayıflatıldığı eleştirisinde bulundu. Yeni yasanın bu yıl bitmeden meclisten geçerek yasalaşması bekleniyor.

TAŞINMAK ARTIK BİR KAYIP

Yedi büyük dernek ve sendikanın oluşturduğu konut ittifakı, piyasadaki arz eksikliğini çarpıcı bir cümleyle özetledi, “Taşınan kaybediyor (Wer umzieht, hat verloren)”. Artık emeklilik döneminde büyük evini bırakıp daha küçük bir daireye geçmek isteyenler bile, eski kiralarından çok daha fazlasını ödemek zorunda kalıyor. Bu durum piyasayı tamamen kilitlerken, aileler için de durum iç açıcı değil. Araştırmaya göre Almanya’da her beş çocuktan biri, gelişimini olumsuz etkileyecek kadar dar evlerde büyüyor.

ÇÖZÜM FORMÜLÜ STANDARDI DÜŞÜRMEK

İmar Bakanı Verena Hubertz, maliyetleri düşürmek için radikal bir adımın sinyalini verdi. Bakan, yüksek ses yalıtımı, fazla priz sayısı ve otopark gibi maliyeti artıran zorunlu standartların esnetileceğini duyurdu. Standartları yüksekten minimuma çekecek olan ve hazırlığı süren “Bina Tipi E (Gebäude-Typ E)” yasasıyla, metrekare başı inşaat maliyetinin 4650 Euro’dan 3500 Euro seviyesine çekilmesi hedefleniyor.

YIL SONUNA YETİŞTİRİLECEK

Mevcut sistemde bir konut yapılırken sadece yasal güvenlik (yangın koruması, statik sağlamlık vb.) değil, aynı zamanda ‘teknolojinin kabul görmüş kuralları’ denilen (priz sayısı, ses yalıtımı seviyesi, belirli bir konfor düzeyi) standartlara da uyulması zorunlu. Bina Tipi E ile sadece temel güvenlik ve sağlamlık kuralları (kamu hukuku standartları), konfor ve lüks odaklı standartlar (ses yalıtımının kalınlığı, oda başına düşen priz sayısı, asansör hızı vb.) aşağıya çekilecek. Yasal düzenlemenin yıl sonuna kadar tamamlanması hedefleniyor.

İRAN SAVAŞI VE ARTAN FAİZ KISKACI

Sektör temsilcileri, yılda 530 milyar Euro brüt katma değer yarattıklarını belirtirken, “Bu bir ekonomik lokomotiftir ve durmamalıdır” dedi. 2020 yılında 306 bin konut tamamlanırken, 2024 yılında bu sayı hâlâ 250 bin civarındaydı. Şimdi ise yıl bitiminde 200 binin altına düşmesi öngörülüyor. Sektör küresel risklerle de boğuşurken İran Savaşı’nın tetiklediği enerji fiyatları ve hammadde maliyetleri, inşaat demirinden çimentoya kadar her kalemde fiyatları yukarı çekti. Sektör, acil bir çıkış yolu olarak KfW üzerinden yüzde 1 sabit faizli özel bir destek programı ve her yıl 100 bin yeni sosyal konutun finanse edilmesini talep etti.

ZORUNLU DÖNÜŞÜM KORKUSU

Bu radikal kararın arkasında yatan temel neden, yaklaşan seçimler öncesinde seçmen üzerindeki mali baskıyı azaltmak. Daha önce Yeşiller ile bu yasayı savunan SPD, şimdi Birlik Partileri ile el sıkışarak zorunlu dönüşüm korkusunu dindirmeyi hedefliyor. Birlik Partileri’nin Meclis Grup Başkanı Jens Spahn’ın “Tüm ısıtma türleri yeniden mümkün” açıklaması, yeni dönemin parolasını özetledi.

Temel ilkeler belgesinde somut olarak şu ifade yer alıyor: “Yeni yasa, mevcut ve çalışan ısıtma sistemlerinin genişletilmesini veya değiştirilmesini zorunlu kılan hiçbir düzenleme içermeyecek.” Dolayısıyla, petrol ve doğalgazlı ısıtma sistemleri gelecekte de konutlara kurulmaya devam edilebilecek.

DEVLET DESTEĞİ SÜRÜYOR

Eski ısıtma sistemini değiştirmeyi planlayanlar veya yeni binalarda fosil yakıtlı sistemlerden kaçınmak isteyenler şimdilik devlet desteğine güvenmeye devam edebilir: Isı pompaları gibi iklim dostu sistemlerin satın alınmasına yönelik teşviklerin en az 2029 yılına kadar sürdürülmesi güvence altına alınacak.

Hazırlanan 5 sayfalık temel ilkeler belgesine göre, yasa tasarısının Nisan başında kabineden geçmesi ve 1 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe girmesi bekleniyor.

METROPOLLERDE DURUM

KİRALARIN daha hızlı yükselmesiyle birlikte, satış fiyatına göre hesaplanan kira getirisi de yüzde 4,1’e ulaştı. Ancak ülke ortalaması, şehirler arasındaki büyük farklar olduğunu gösteriyor. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Frankfurt, Düsseldorf ve Stuttgart gibi metropollerde tablo daha da çarpıcı. Bu şehirlerde konutların ortalama satış fiyatı metrekare başına 5 bin 936 Euro’ya çıkarken, kiralar yüzde 5,2 artarak 16,64 Euro’ya yükseldi. Buna rağmen kira getirisi yaklaşık yüzde 3,4 seviyesinde kaldı.

EN BÜYÜK ARTIŞ OBERHAUSEN’DA

ÖZELLİKLE Hamburg, yüzde 3,02 ile incelenen tüm büyük şehirler arasında en düşük kira getirisine sahip kent olarak öne çıkıyor. Münih, Frankfurt ve Berlin de yüzde 3,5’in altında kalıyor. Buna karşılık Doğu Almanya şehirleri ile Ruhr Havzası daha yüksek kira getirileriyle dikkat çekiyor. Satın alma fiyatlarının görece düşük, kiraların ise yükselişte olması getirileri artırıyor. Son dönemde en güçlü artış ise Oberhausen’da görüldü. Ayrıca Erfurt, Ludwigshafen, Dortmund ve Duisburg da dikkat çekici artışlar kaydetti.

BOŞ KALMA RİSKİ

UZMANLAR ise bu şehirlerdeki yüksek getirinin, boş kalma riski ve daha zayıf değer artışı gibi riskleri de beraberinde getirdiğine dikkat çekiyor. Baufi24 Genel Müdürü Oliver Kohnen’e göre asıl sorun konut arzının yetersizliği. Yeni konut üretimi talebin çok gerisinde kalırken, özellikle büyük kentlere olan göç baskısı fiyatları yukarı çekiyor.
Kohnen, “Artık metrekare kirası 10 Euro’nun altında kalan şehir sayısı neredeyse yok. Yapısal konut açığı, kira fiyatlarını doğrudan yukarı itiyor” dedi. Artan bakım, onarım ve modernizasyon maliyetleri de bu baskıyı daha da artırıyor.

KİRA FRENİ DEVAM EDECEK

Normal şartlarda süresi dolmak üzere olan “Kira Freni” (Mietpreisbremse) uygulamasının süresi uzatılıyor. Bu düzenleme ile konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde, yeni kira sözleşmelerindeki bedelin, bölge ortalamasını (emsal kira) yüzde 10’dan fazla aşması yasaklanmaya devam edecek.

MOBİLYALI DAİRELERE SIKI DENETİM

Özellikle büyükşehirlerde ev sahiplerinin “kira frenini” delmek için kullandığı bir yöntem olan mobilyalı kiralama mercek altına alınıyor. Yeni düzenlemeyle, ev sahipleri mobilya için ne kadar ek ücret talep ettiklerini şeffaf bir şekilde belgelemek zorunda kalacak. Böylece fahiş fiyat artışlarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

ENDEKSLİ KİRALARA FREN SİNYALİ

Enflasyona endeksli kira sözleşmeleri, son yıllardaki yüksek enflasyon rakamları nedeniyle kiracıların belini bükmüştü. Hükümet, bu sözleşmelerdeki artış oranlarına bir üst sınır (tavan fiyat) getirmeyi planlıyor.

DİJİTAL SAYAÇ DÖNEMİ BAŞLIYOR

2026 yılı sonuna kadar binalardaki tüm ısıtma ve sıcak su sayaçlarının uzaktan okunabilir hale getirilmesi zorunlu olacak. Dijitalleşme ile birlikte:

• Ev sahipleri, her ay kiracılarına tüketim verilerini sunmak zorunda kalacak.
• Bu kurala uymayan mülk sahipleri, kiracıların kira bedelinden indirim yapma talebiyle karşı karşıya kalabilecek.

ENERJİ MALİYETLERİNDE ADİL PAYLAŞIM

Karbon (CO2) vergisi ödemelerinde binanın enerji verimliliği belirleyici olmaya devam edecek. Eski ve yalıtımı zayıf binalarda verginin büyük kısmını ev sahibi üstlenirken, enerji tasarruflu binalarda yük kiracıya paylaştırılacak. Ayrıca 2026 ortasına kadar büyükşehirlerin tamamlaması gereken “Isı Planlaması”, binaların gelecekteki ısınma maliyetlerini doğrudan etkileyecek.

“HUKUKİ DESTEK ŞART”

Yeni düzenlemelerin karmaşıklığı nedeniyle uzmanlar, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını korumak için güncel kira cetvellerini (Mietspiegel) takip etmelerini ve gerektiğinde hukuki danışmanlık almalarını öneriyor.